Päädyimme ostamaan talon, joka on rakennettu vuokratontille. Vuokrasopimus on uusittu melko vähän aikaa sitten, joten ajattelin että se kannattaa varmaan lunastaa omaksi. Erityisesti, kun lunastushinta noussee joka vuosi entistä kovemmaksi. Hetki laskimen kanssa osoitti, ettei tonttia kannata ehkä sittenkään lunastaa.
Faktat
Tontti on mahdollista lunastaa omaksi kaupungilta. Lunastushinta tontille on n. 56.000€. Tontin vuokra on tällä hetkellä 1930€ vuodessa ja se on sidottu elinkustannusindeksiin. Tontin vuokrasopimus on voimassa vielä 47 vuotta.
Pohdintaa
Näin ajateltuna saisin 56.000€ sijoitukselle 1930€ tuoton vuodessa, joka on 3,38%. Lisäksi vuoden 2008 alusta lähtien tontin lunastushinta on noussut 35% (3,5% pa), joten arvonnousua varmasti tulee jatkossakin. Kiinteistövero kuitenkin muuttaa kuviota. Jos tontti olisi oma niin maksaisin kiinteistöveroa 401€ enemmän vuodessa. Tällöin todellinen vuosituotto sijoitukselle olisi 1529€ (2,67%) + mahdollinen arvonnousu.
Vaikka tontin vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, uskoisin sen jäävän jälkeen yleisestä talouden kehityksestä. Käytetään jälleen esimerkkinä vuoden 2008 ensimmäistä päivää. Tonttivuokra olisi 01.01.2008 ollut 1694€, jotta se olisi noussut elinkustannusindeksillä nykyiseen 1930€:n. Korotusta kymmenenvuoden aikana siis teoriassa 236€ (1,39% pa). Verrokkina Helsingin pörssi on noussut samassa ajassa 4,7% pa. Vaikka arvostustasot ovat nyt korkeat niin myös tammikuussa 2008 rikottiin pörssin ennätyksiä. Kymmenen tai kahdenkymmenen vuoden päästä tuo elinkustannusindeksiin sidottu tonttivuokra saattaakin olla todella edullinen.
Kannattaako vuokratontti lunastaa omaksi? Päivitys 2026.
Päädyimme lopulta lunastamaan tontin omaksi. Sittemmin tonttien lunastushinnat ovat nousseet reilusti. Tällä hetkellä vastaavan tontin lunastaminen maksaisi noin 96 000 €, eli nousua on kertynyt noin 40 000 € (+71 %). Tämä vastaa karkeasti noin 7,5 % vuosituottoa arvonnousulle ajanjaksolla marraskuu 2018 – maaliskuu 2026.
Tontin vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin. Tilastokeskuksen mukaan elinkustannusindeksi nousi vuosien 2018–2025 välillä tasolta 1948 tasolle 2339. Tonttivuokra olisi siis noussut 1 930 eurosta noin 2 317 euroon vuodessa. Paljon enemmän, kuin olisin odottanut. Kiinteistövero on pysynyt käytännössä samana.
Tuotto tälle sijoitukselle on ollut n. 10% (7,5% + 2,7%) vuodessa. Vertailun vuoksi OMXH25-indeksi nousi marraskuusta 2018 maaliskuuhun 2026 noin 4000 pisteestä noin 6000 pisteeseen, eli noin 50 %. Tämä vastaa noin 5,8 % vuosituottoa (ilman osinkoja).
Excelissä tontin lunastaminen ei aikanaan näyttänyt erityisen houkuttelevalta sijoitukselta. Jälkikäteen katsottuna päätös on kuitenkin tuottanut vähintään samaa suuruusluokkaa kuin Helsingin pörssin suurimpien yhtiöiden indeksi. Euromääräisesti se on saattanut olla jopa paras yksittäinen sijoitukseni. Tämä tuotto on toki pitkälti vain paperilla. Nykyisessä kiinteistömarkkinassa tontin arvo ei todennäköisesti ole noussut aivan niin paljon kuin kaupungin määrittämä lunastushinta antaisi ymmärtää.
Nykyisellä korkotasolla en todennäköisesti enää lunastaisi tonttia 96 000 euron hinnalla. Korkojen määrä ylittäisi tälle hetkellä vuokran määrän. Toisaalta oma tontti tuo myös muuta arvoa kuin sijoitustuoton ja voin olla väärässä jos tarkastelisin asiaa kahdeksan vuoden päästä. itse olen kuitenkin vuonna 2018 tehtyyn päätökseen hyvin tyytyväinen.
Mitä mieltä sinä olet? Kannattaako tontti lunastaa omaksi vai jatkaa vuokralla?
Me lunastimme oman tonttimme (n.35 000€, 980m2) siten, että otimme pankista lainaa koko tontin lunastusarvon verran (panttina kiinteistö) ja maksusuunnitelma kuukaudessa on sen verran mitä olisi kuukaudessa pitänyt joka tapauksessa laittaa tontin vuokraa varten jemmaan. Kiinteistövero nousi tietenkin vähän, mutta alle 100€ muistaakseni. Myynnin yhteydessä koko tontin arvoa ei todellakaan saa, mutta jos pidemmällä tähtäimellä nykysijainnissa asustaa niin asumiskustannukset putoaa radikaalisti tontin vapautuessa lainasta 🙂 100% lainoitusasteella me näimme lunastamisen olevan kannattavaa
Lunastuksen kannattavuus riippuu tietysti myös paljon lainarahan hinnasta. Jos korot pompsahtavat esim. 3-4 prosenttiin niin silloin en varsinkaan näe vuokratontin lunastamista järkevänä.
Minulla on vuokratontti vuokra 260e vuosi, en nää järkeä ostaa omaksi 🙂
Sinulla on ilmeisesti melko vanha vuokrasopimus? Juuri sitä mietin, että mahtaako tämä tontti olla 40 vuoden kuluttua yhtä edullinen. Jos tontin vuokra on nyt karkeasti kuukauden nettopalkka niin 40 vuoden päästä se voi olla paljon vähemmän.
”Osta maata, sitä ei tehdä lisää” sanoi joku viisas vaikkei vissiin tiennyt silloin muutamien hullujen tunkevan hiekkaa mereen lisämaata saadakseen 😉 Eiköhän maan arvo kasva vuosien aikana ja ite tykkään ainakin, että oma on aina oma. En lunastaisi mikäli aikoisin asua muutaman vuoden, mutta lunastaisin mikäli suunnitelmissa asua reilut 20 vuotta. Kokonaisuus ratkaisee.
Olen samoilla linjoilla maan omistamiseen kanssa. Iät ja ajat on kannattanut omistaa maata kaupunkien vierestä. Suunnitelmissa on asua koko loppuelämä, mutta tulevaisuudesta ei koskaan voi tietää. Keksin tässä illalla uudet perustelut vuokran jatkolle: jos myynti tulee jossain kohtaa eteen niin ostaja kandidaatteja on 56 000€ halvemmalla talolle enemmän ja ostaja säästäisi varainsiirtoverossa myös reilu pari tonnia. Lisäksi omaisuus olisi paremmin hajautettu, kun asunto-omaisuudesta olisi 56 000€ vähemmän kiinni. Silti en ole varma mitä kannattaisi tehdä. Kiitos teille hyvistä kommenteista.
Meillä iso talolaina, vakuutena aiempi lainaton koti. Nykyinen talo vuokratontilla ja ei aiota lunastaa omaksi, ennenkuin ehkä sitten, kun talolaina on kokonaan maksettu. Tässä aiotaan asua kyllä jopa vuosikymmeniä. Aiempaa kotia ei tonttilainan vakuudeksi tulla laittamaan, se oli talon suhteen pakkorako et saatiin näin iso laina. Meidän tonttivuokra taitaa olla vähän pienempi kuin teillä, mutta samoja luokkia kuitenkin.
Me laskettiin ettei kannata lunastaa tonttia itselle, suurin osa täällä on vuokralla, joten muutkin kai ajatelleet samoin (tai ei ole saaneet lainaa tarpeeksi tonttiin ja taloon..).